kotaの雑記帳

日々気になったことの忘備録として記していきます。



マンションの構造的問題

 都会で駅近に戸建てを買う。それは普通の人には実現不可能な夢です。そこで、マンションでも買おうかということになる。マンションのパンフレットを見ると、豪華な共用施設などそそられる。しかし、マンションには本質的な問題がある。
 マンションは多くの世帯で住む。このため、豪華な共用設備も各世帯はわずかな金額の負担で所有することができる。これがマンションの利点である。この多くの世帯が住むということが、深刻な問題を引き起こす。マンションのメンテナンスは、住人の払う修繕費で賄われる。マンションの室が売りに出るなどして空き室率が増えると、修繕費が減りマンション設備が劣化する。設備が劣化すると資産価値が下がるため、早いうちに売りに出す必要がある。すると、ますます空き室率が増えるという悪循環が起こる。
 つまり、マンションは資産価値がある程度下がると空き室率が増えて一気にたち行かなくなる。これがマンションのもつ構造的な問題である。最悪なのは、マンション住民専用の保育所やコンビニなどの専用設備が大きいと、早々に立ちいかなくなる。
 マンションって怖い。

持ち家と賃貸どちらがお得?と悩んでいると思ったら、多くの人は既に家を持っていた

 家は、買った方が得か?賃貸の方が得か? これは永遠の問いで答えは無いのは分かっています。では、他の人はどうしてるのだろうと疑問に思い、調べてみた。

持ち家の人は結構多い

 日本ではどれくらいの人が家を買っているのか、調べてみました。
 日本の世帯数は、約5100万世帯で、そのうち3200万世帯が持ち家に住んでいました(総務省国勢調査平成22年より)。持ち家率は約62%で、半分以上の人が持ち家に住んでいます。都道府県別には東京都は持ち家率47%で最低です。へぇ、最低で47%の人が住宅持っているんだ。多いなあ。

賃貸に住んでいるのは一人暮らし

 家に二人以上で住んでいる世帯では、どれくらいの人が家を持っているのでしょう? これも調べてみると、なんと83.7%の人が家を持っています(総務省世帯調査より)。うゎ、多いなぁ。これって、一人暮らしの人は殆どが賃貸に住んでいて、二人以上で住んでいると家を買うということでしょうね。
 面白いのは、世帯年収は年間300万円から350万円の人の持ち家率が一番高くて、なんと86%でした。つまり、二人以上で住んでいて、世帯年収が300〜350万円の人は殆どが家を持っているということです。

まとめ

 家を買った方が得か賃貸が得かというのは、一人暮らしの悩みのようです。二人以上で住んでいる人は、8割以上の人が既に家を持っているようです。

え??家は40代で買いなさい!

 「家は40代で買いなさい!今の30代が1000万円以上トクをするマイホーム購入法 」を読んで、あれ?っと思った。

 たとえば、4000万円のマンションを購入するケースで試算してみましょう。「30歳で頭金ゼロ、35年返済」のローンを組むと、支払う利息は金利2.5%でも約1954万円にもなります。これが「40歳までに頭金1500万円を貯め、2500万円借りて25年返済」でローンを組むと、金利3%としても利息は約1005万円です。

利息の計算だけをすれば、40歳でマンションを買った方が1000万円近く(=1954万円-1005万円)安いのですが、頭金をためる10年間の家賃は1000万円近くになる(家賃8万円として、960万円=8万円*12ヶ月*10年)ので、40歳で買おうが30歳で買おうが同じだと思うんだけど、、

40代からの住まいリセット術

 日経Associe(2011年5月3日号)の特集は、「今こそ読むべき本」です。ありふれた特集ですが、本好きな私にはとても惹かれる特集です。その中で紹介されていたのが、「40代からの住まいリセット術 人生が変わる家、3つの法則」(水越三枝子)です。家の中がうまく片付かないとかインテリアがうまく選べない人は、コツが分かる本です。

 この本のタイトルにある「40代からの」には、自分の好みを本当に知るにはある程度の経験が必要であるが、この本を読むと40代からでも上手にインテリアを選ぶことができる、ということのようです。しかし、特に年齢に関わる内容は無いので、もったいないタイトルだなっと思います。

 この本で述べていることを簡単にまとめると、

  • フォーカルポイントとアイスポットを上手に利用する
  • 動線を短くなるよう、収納を行う
  • 自分の好みにあったインテリアを置く

 フォーカルポイントとは、部屋の中で一番目が行く場所のことです。ここにはTVを置いたりせず、素敵なものを置くことを著者は勧めている。また、アイスポットとは、目を惹くものを置いた場所のことである。フォーカルポイントにどうしても雑然としたものを置かざる得ないときは、別の場所にアイスポットを作ることで、部屋の印象を変えることができる。

 動線とは、例えば、朝起きてから出かけるまでの人の動きである。動線な無駄があると部屋が散らかるので、収納の場所を工夫して動線を短くすると部屋が散らからない。本書には、動線を短くするための具体的なアイデアが記されている。例えば、下着やパジャマは寝室ではなく浴室に収納することを、著者は提案している。最初は変な提案だと思ったが、よく考えると、下着を変えたり、パジャマに着替えたりする場所は浴室なので、浴室にこれらがあれば、手ぶらで浴室にいける。なるほど合理的である。動線を短くする他の具体的なアイデアも参考になる。

 インテリアについては、「とりあえず」置くというのをやめることに尽きるようである。安いからとか便利そうだからで物を買わないことがポイントである。一度買ったものを捨てるのは心理的な抵抗が大きいので、自分が好きなものに出会うまでは買わないことが肝心である。

40代からの住まいリセット術―人生が変わる家、3つの法則 (生活人新書 329)

40代からの住まいリセット術―人生が変わる家、3つの法則 (生活人新書 329)

分譲マンションの修繕積立金不足にご注意

 「賃貸に家賃を10万円払うくらいなら、マンションを買って同じ額のローンを払った方がいいよ」というのはマンション業者の常套句。ところが、毎月の共益費と修繕積立金をローンに加えると結構な負担になるのが実情である。この修繕積立金は少なければ少ないほど良いかというと、そうでもなく、10年目の大規模修繕をケチるとそのマンションの資産価値は一気に減少する。では、修繕積立金はいくら必要なのか? このガイドラインをこのたび国交省が発表した。

「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について(2011年4月18日)

 これによると、首都圏の新築マンションでは占有面積1平方メートルあたり約200円の修繕積立金を毎月積み立てる必要がある。ところが、実際は95円の修繕積立金しか集められていない。そのため、十分な改修工事ができないマンションが多い。

 マンション購入を考えている人は、提示された修繕積立金で将来不足しないかよく確かめる必要がありそうだ。国交省ガイドラインを出すということは、修繕積立金不足のマンションが多いということを示唆するのだから。

家の資産価値と地域の関係

 総務省が2010年国勢調査の人口速報集計を発表しました。
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2010/jinsoku/pdf/gaiyou.pdf

 土地価格が需給関係で決まるとすれば、人口が増えれば高くなるし、人口が減れば低くなります。さて、人口速報集計によれば、関東で人口が増えたのは、東京の特別区部(1位)、横浜市(2位)、川崎市(9位)、さいたま市(10位)となっています。
 さらに細かくみると、さいたま市で一番人口が増えているのが中央区(6.3%増:平成17年比)、次が緑区(5.9%増)となります。東京都では、中央区(24.8%増),豊島区(13.6%増)、千代田区(12.9%増)です。特別区部以外で伸びているのが、稲城市(10.9増)です。次に神奈川県では、横浜市都筑区(12.5%増)、横浜市西区(11.7%増),川崎市中原区(11.1%増),川崎市麻生区(11%増)。
 日本の人口は減少傾向にありますが各県で一様に減るわけではなく、一部の町や市に人口が集中しそれ以外の地域は人口が大きく減少するように思えます。資産価値の保護という点からは、人口が集中する地域に家を買うというのが良いように思います。

 

マンションの共用施設は豪華なのが良いのか?

  昨日、武蔵小杉に久しぶりに遊びに行きました。武蔵小杉は、今再開発が進んでいてタワーマンションの建設が進んでいます。武蔵小杉の代表的なタワーマンションと言えば、The Kosugi Towerだと思い、これを観に行ってきました。小さな子供が遊べるグランドがあったり、キッズルームで多くの子供が遊んでいたり、料理教室に奥様方が参加していたりと、楽しそうでした。

 これまで私は共用施設が豪華なマンションは個人に不要な施設に対するコスト負担が大きいので好意的ではなかったのですが、ここを見てると共用施設がしっかり使われているならこういうのも良いかなと思いました。つまり、個人で豪華な施設を持つことは難しいのでマンションの住人みんなの力があって初めて豪華な施設を持てるという気になりました。さらに、共用施設が利用されているならば、住人同士も仲良くなりやすいと思います。 このように共用施設の利用率が高いのは、管理組合がいろいろ仕掛けているのだと思います。

  一方、このマンションのネット上の掲示板を眺めてみると、管理組合(理事会)が仕掛けることに反対な人もいるようです。住戸数689戸という大規模マンションだけに、多様な意見があるようです。