小田急の新百合ヶ丘駅の駅近くに、レガートプレイス新百合ヶ丘というマンションが立っています。このマンションの外観はとても美しい、緑も多くしかもセンスが良い。夜になるとライトアップされるのも気持ちいい。
ここの中古が出たら欲しいな。あこがれを感じるマンションです。
建ぺい率と間取り、そして道路付け
注文住宅を建てようと思うと、まず土地を探さなければなりません。自分の土地であれば、自由に建物を建てられるかというとそんなことはなく、建ぺい率と容積率の範囲でしか建物を建てることはできません。
建ぺい率とは
建築面積の敷地面積に対する割合のことで、建築面積とは建物を上から見たときの建物の地面への投影面積です*1。例えば、100平方メートルの土地があり、その建ぺい率が60%に設定されていると、60平方メートル分の家しか建てられません。蛇足ですが、最近家の軒（のき）が短いと思いませんか？ 大きな屋根を乗せて軒を長くすると、建築面積が大きくなるのです。つまり、家の中の面積が小さくなります。
間取りと道路付け
さて、売り地の情報を見ると、その土地に接している道路の方角が必ず書いています。一般的には、南道路が良いと言われていますが、実は考え物です。例えば、建ぺい率60%の土地だったとすると、家の建てられない40%は家屋の南側に配置したくなります。これは、明るい部屋が欲しくて南向きの大きな窓をつけると、道路から丸見えになるため、なるべく道路から家を離すためです。ところが、２，３メートルしか道路から窓を離すことができず、結局南向きの窓を小さくするか、窓のカーテンを閉めっぱなしになることがあります。おまけに、玄関も南につくため、窓の配置が制限を受けます。さらに、土地の北側いっぱいに家屋を建てると、その隣には隣家の南面があり、隣家の南面をさえぎるため小銀所でもめるかもしれません。
なので、いっそ北道路の土地を選び、道路になるべく近くに家を建てるというのも良いようです。まぁ、広い土地が買えるならば、こんなことを考えなくても良いのですけどね。
*1:要するに上から光を当てて影になる面積です
パークホームズ浦和ミッドレジデンス
地価下げ止まりの兆し？ 欧米勢、買いに動く
日経新聞7月12日の記事です。日本の土地を外資が買っているので下げ止まるのでは？ という内容です。外資がドライブフォースであれば、首都圏だけの話になりそうな気がします。
「日本の不動産はそろそろ買い場では」。金融危機後の地価下落で沈黙していた欧米の投資家が日本の不動産を再び買い始めている。地価下落に歯止めはかかっていないが、投資目的でいち早く動く欧米勢は過去にも最悪期に先行して購入に動いてきた。投資再開の背景を探ると、欧米勢が市況の底入れを示すサインを敏感に感じ取っている様子がうかがえる。（斉藤雄太）
投資再開を象徴するのが、ここ数年は投資を抑えていた米モルガン・スタンレーだ。６月に47億ドル（約4200億円）の不動産ファンドの資金募集を終えたが、３割以上を日本に投じる。
「日本の不動産の適正価値を考えると、非常に良い買い場だ」。米系不動産投資会社ラサールインベストメントマネージメントの中嶋康雄・最高経営責任者（ＣＥＯ）も投資拡大に意欲を示す。４月に都内のオフィスビル３棟、６月に東京湾岸地区の物流施設３棟を数百億円で取得。来年夏までに1500億円規模の投資を見込む。
欧州勢も動き始めている。ドイツ銀行グループの資産運用会社は１月に東京・渋谷のオフィスビルを約3700万ユーロ（約41億円）で取得。仏アクサグループの不動産投資会社も日本への投資に向け、住友信託銀行とファンドを設立する
注文住宅を考える その２
注文住宅を建てるときには、ハウスメーカにお願いする方法と工務店にお願いする方法の二通りがあります。ハウスメーカでは、基本的なプランをいくつか持っていてそれに変更点を加えるという設計のやり方をします。洋服でいうイージーオーダーと同じです。一方、工務店では一から設計を行います。言ってみればフルオーダーですね。
調 べてみると、やはり各々利点欠点はあるようです。（大手の）ハウスメーカは建てた家の品質が一定するようです。もっともこれは、外れがないという意味では利点ですし、当たりがないという意味では欠点かもしれません。ハウスメーカで建てる場合の欠点は、高コストであることです。ハウスメーカーのモデルハウスやパンフレットのような自分の家とは関係のないところのコストは、全コストの4割にもなります。このコストを自分が負担することになるのは、少し釈然としません。
一方、工務店では、どの工務店を選ぶかで、大工さんの腕にばらつきがでます。腕の良い工務店に頼むと非常に良い家になりますが、悪い工務店に頼むとガタつきのある家になります。問題は、工務店の腕を見分ける手段が私にないということです。
注文住宅を考える
戸建を買うことを考えると、まずはモデルハウスにいくと良いと思います。私は、近くにモデルハウスがたくさんあったこともあり、割とたくさん見ました。モデルハウスで営業さんと話しこむこともしばしばで、「こんなに話を聞いてくれたお客さんはいません」といわれたこともあります*1。モデルハウスに行った際に必ずする質問があります。一つは、費用はいくらですか？という質問。もう一つは、他のハウスメーカさんと比べてどこが素晴らしいのですか？という質問です。
費用に関しては、大体どこも同じ答だったのが面白くて、床面積に対して坪辺り80万円から90万円でした。パナホームだけが少し安くて坪70万円と言っていました*2。これって、総床面積100平方メートルの家を建てると、2500万円くらいになります。ただし、注文住宅を建てた友人の話（複数人）によると、最初は2000万円ちょっとでハウスメーカは見積もってきますが、断熱材を厚くしたり床暖房を入れたり、エクステリアは別料金だったりで結局3000万円くらいになるようです。
私の近くでは、土地が坪120万円、建ぺい率80%、容積率200%ですから25坪くらいの土地は欲しいところです。すると、土地で3000万円となり、合計6000万円です。うゎー高い。
これって、3000万円の土地に、3000万円の上物ということですから、20年住んで上物の価格がほぼ0になると、せっかく建てた家も20年後は3000万でしか売れないことになります。年間150万円、一ヶ月13万円くらいのコストになります。
一ヶ月13万円は、私の住んでいるところでは賃貸と比べると同じくらいです。建売りだともう少しお安くなるのでしょうか。。。
賃貸生活ではダメなのか？何故住宅を買うのか？
今私は賃貸住宅で生活しています。そしていま住宅購入を考えています。「賃貸では困るのか？」と聞かれると実はすごく困ります。合理的な理由が思いつかないのです。
すごく単純化して考えると、大家さんは儲けているわけですから、住宅を借りて住むことは所有するよりも金銭的には不利なはずです。以下の調査によると大家さんの荒利回りは10%のようです。
http://www.kanteishi.net/kantei/paper/010shuuekibukken.pdf
では、賃貸に住むことのメリットは何かといえば、住み替えコストの低さです。私のように首都圏に住んでいると、渋谷や表参道のような都市部に住みたくなったり、郊外に住みたくなったりします。また、転勤があると気軽に引越しできるメリットは捨てがたいところがあります。詳しくは「一生賃貸」を読んでください。
色々自問自答してみましたが、結局、住宅を購入することに合理的な理由はないと思っています。
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住宅購入検討を振り返って
ここ一年間じっくりと住宅購入に向けた検討をしている。一度その検討を振り返って頭を整理しようと思う。また、私のノウハウが皆さんの役に立てば幸いです。
住宅のバリエーション
住宅購入を考えたとき、その選択肢は、マンション、戸建のどちらかでしょう。戸建には注文住宅と建売の２種類があります。また、夫々に新築購入と中古物件購入の選択肢があります。
どうやって選ぶか？
上に述べたように住宅の種類はたくさんあり、また夫々個別性が強いので、これらの中から一体どうやって一つを選べばよいのだろう？私が考えたのは、まず自分が買える住宅の値段を計算し、その範囲の中でお得な物件を探すという方法でした*1。
情報をどこから得るか？
物件の情報をどこから手に入れるかについては、最初はＷＥＢで探していましたが、次第に不動産屋さんに探してもらうことが多くなりました。
今後、ぼちぼちと書いていきます
*1:後にこの方法は挫折するのですが、、
北向きなのに明るい部屋
私の部屋は北向きで、日が入らず暗い。ところが、最近お向かいが工事を始め、工事用の白い防護ネットが張られました。その防護ネットの照り返しですっかり部屋が明るくなりました。パークホームズ浦和岸町サウスレジデンスというマンションを見学に行ったとき、営業さんが、「このマンションは北向きだから向かいの建物の照り返しで一日中明るいのですよ」と言っていたことを思い出しました。そのときは、話半分で聞いていたのですが、照り返しで明るいというのは本当なんだと再認識しました。
使える間取り
「使える間取り373集」という本を最近眺めています。
本書の特徴は、土地の広さと道路の方角（南道路等）別に間取りが集められていることです。自分のターゲットにしている土地の広さに相当するページを眺めていると楽しいです。また、少し土地を広くするとどう間取りが変わるのか、あるいは少し土地を小さくすると間取りのどこが削られるのか、比較することも出来てわかりやすい本です。
使える間取り373集―いま、活躍中の建築家が設計した (HOME MAKE)
- 作者: ニューハウス出版
- 出版社/メーカー: ニューハウス出版
- 発売日: 2002/01
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隠れたコスト：戸建にすべきか、それともマンションか
現在賃貸に住んでいますが、そろそろ家の購入を考えています。住宅購入に関する情報が氾濫しているので、自分の頭で考えてみようと思う。簡単に計算すると、ランニングコストが５０万円以上もマンションは高いことが分かりました。
戸建とマンションのコストを比べる際のポイントは、初期費用、ランニングコスト、売却時の入りでしょう。この中でランニングコストが分かりづらいのでいったんここでまとめておく。まず戸建のランニングコストは、毎年かかる固定資産税です。一方、マンションでは、共益費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税となります。いま考えている物権で具体的に考えると、次のようになります。http://d.hatena.ne.jp/kota2009/20100627/1277596365
| 戸建 | マンション |
|---|---|
| 20万円 | 94万円*1 |
年間74万円の差額は大きいですね。２０年間で１千万円を超えます。もう少しまじめにシミュレーションする必要がありそうです。
*1:=(2.5+2)*12 + 40
リアルに比較：マンション購入と賃貸住宅
はじめに
持ち家が得か？それとも賃貸が得か？これは永遠の問いであろう。なぜなら、この比較は関連するパラメータが多くて、一般論としてどちらが得か答えが出ないのである。そのため、物件を具体的に決めてシミュレーションをすることが大事である。
私は、現在住宅購入を考えており、色々な物件を調べている。そこで、一例でしかないが、現実に私が検討している物件を対象にシミュレーションを行ってみる。
まず、条件を明記します*1。
マンション
- 駅徒歩 １０分
- 占有面積 70 m^2
- 価格：４０００万円
- 共益費＋修繕積立金：２．５万円
- 駐車場：２万円
- 固定資産税:40万円
賃貸
- 駅徒歩１０分
- 占有面積：69m^2
- 賃料：13万円
- 共益費 1.2万円
- 駐車場：2万円
- マンション築10年
手持ち資金
- 2000万円
マンション購入のシミュレーション
手持ち資金を頭金にして、残りの2000万円をローンとします（20年ローン）。ここでローン金利は、労金の変動利率1.075%とします。さらに購入マンションを20年で2000万円で売却するものとします。
すると、20年後の手元に残る資金は以下の式であらわせることになります。
マンション売却金額―ローン返済額―ランニングコスト（固定資産税＋共益費）
=2000-2235-((2.5+2)*12+40)*20
=−2115万円
賃貸のシミュレーション
賃貸の方は、手元資金を大口定期で運用したとすると0.5％の金利です。
手元資金 + 手元資金の運用益―賃料ーランニングコスト（共益費）
= 2000 + 198 – 13*12*20 – (1.2+2)*12*20
=-1698
まとめ
現在私が検討している物件に関しては、賃貸の方が20年で500万円ほどお得という結果になりました*2。ただし、以下の点で新築マンションに不利な仮定をしているので、まぁコスト的には同じかなという感じです。
- マンション購入は新築物件の購入を仮定しているが、一方賃貸は築１０年物件である（築年数の違い）。
- マンションを購入した場合の固定資産税を２０年間一定としている（固定資産税の過大評価）
上に加えて、20年先に社会がどうなっているのか分からないので、現実はシミュレーション結果と比べて大きくぶれるはずです*3
合理的な判断をするならば、いま検討している物件に関して言えば、マンションを購入するか賃貸で住むかは、コスト的に同じ（誤差の範囲）。コスト以外の基準で意思決定するのがよい、ということになります。
中古戸建選び
ずっと住宅を探している。マンションより中古でも戸建と思っている。それで色々物件を見ていると、中古戸建を買うというのは難しいことが分かってきた。
中古物件の品質というのは、買い手には分からないのが最大の問題である（売主も知らなかったりするのだが、、）。ある物件を契約寸前までいったのだが、買う前に工務店に家の状態を調べさせたいとお願いしたら、仲介業者が断ってきた。仲介業者曰く、中古戸建はエイヤで買うものらしい。
例えば、今流行のベタ基礎をうっていても、地盤が軟弱だと基礎が割れたりする。このように新築を立てるときに手抜きが無くても家の基礎や壁は割れたりするものだ。だからこそ、セキスイハウスのような大手ハウスメーカは保障期間を設けて、最初に２，３、年までは状態のチェックをするのだ。
話を戻して、中古物件を買うときに、その家の状態が分からなくては大金は払えない。経済学的には情報の非対称性がある状態であるから、中古市場は停滞するのももっともだ。
さて、どうしたものかと困っていたら、エイムという仲介業者が面白いことをやっているのをみつけた。中古戸建をエイムで探せば、契約前に家の劣化調査をしてくれる。そして、リフォームをした後、買い手へ引渡しとなる。そして、購入後２年間の瑕疵補償がつく。つまり、買い手にとっては家の状態を知って購入の判断ができるのだ。考えてみれば当たり前の仕組みだと思うのだが、その当たり前が出来てないのが不動産業界というものらいし。エイムのような業態が増えることを願う。
工務店選び、どうやる？
戸建てを新たに建てようとしたときに、ハウスメーカに頼む方法と工務店に頼む方法があります。それぞれ一長一短あり悩むところです。ハウスメーカの長所は、安定した品質にあります。実際に建物を施工するのは下請けの下請けですから、出来栄えには当たり外れがあるものです。しかし、ハウスメーカの家は施工する人になるべく品質が左右されないようにしています*1。一方、ハウスメーカの短所は、間接費が大きいことです。間接費とは、顧客を集めるための費用です*2。「家づくりの基礎知識」によるとハウスメーカの建てる家の約半分は間接費となっています。これって勿体ないって、おもちゃいます。
では、工務店はというと、優れた工務店を探すことが難しいことが問題です。施工する人の技術に家の出来栄えは大きく左右されますので、良い工務店を選ぶことが家づくりのポイントになるのですが、どの工務店が優れているのかが素人目には分かりません。工務店さんの優劣を見分ける良い方法をご存じの方はいらっしゃいませんか？
ところで、住宅に関してネットや本を色々見ているのですが、「家づくりの基礎知識」は良い本です。基本的な事柄を網羅的にきっちり説明してあります。ハウスメーカのパンフレットを読むときにはこの本を引きながら読んでいます*3
家づくりの基礎知識〈2010年版〉―これ1冊ですべてが分かる!
- 作者: 中村義平二
- 出版社/メーカー: 建築資料研究社
- 発売日: 2009/12
- メディア: 大型本
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